A operação de “Sale & leaseback” é uma estratégia financeira que permite a uma empresa vender um imóvel que possui e, simultaneamente, alugá-lo de volta do comprador. Essa modalidade oferece uma série de benefícios tanto para a empresa vendedora quanto para o investidor comprador.
1. Liberação de Capital de Giro
Um dos principais benefícios é a conversão de ativos fixos em capital líquido. Isso proporciona uma injeção imediata de recursos financeiros que podem ser utilizados para diversas finalidades, como capital de giro, investimentos em expansão, pesquisa e desenvolvimento, ou até mesmo para quitar dívidas existentes. Esse influxo de capital pode ser crucial para empresas que precisam de liquidez rápida para sustentar suas operações ou financiar novos projetos.
2. Otimização do Balanço Patrimonial
Ao vender o imóvel e alugá-lo de volta, a empresa pode melhorar seus indicadores financeiros. A operação permite a redução do endividamento e a otimização do balanço patrimonial, uma vez que o imóvel deixa de ser um ativo fixo e passa a ser uma despesa operacional dedutível. Isso pode melhorar a relação dívida/patrimônio líquido e outros indicadores financeiros importantes, tornando a empresa mais atraente para investidores e credores.
3. Estabilidade operacional
A empresa continua utilizando o imóvel sem interrupções, mantendo a estabilidade de suas operações. Isso é particularmente importante para empresas que dependem de localizações estratégicas ou instalações específicas para suas atividades. A continuidade operacional é garantida por contratos de locação de longo prazo, que oferecem segurança tanto para o locatário quanto para o locador.
4. Benefícios Fiscais
Os pagamentos de aluguel decorrentes da operação de “Sale & leaseback” são considerados despesas operacionais e, portanto, são dedutíveis do imposto de renda. Isso pode resultar em uma redução significativa na carga tributária da empresa.
5. Flexibilidade e Expansão
A operação oferece flexibilidade para a empresa em termos de expansão ou reforma do imóvel. O locatário pode negociar melhorias ou expansões com o novo proprietário sem a necessidade de investir capital próprio. Isso facilita a adaptação do imóvel às necessidades crescentes da empresa sem comprometer seus recursos financeiros.
6. Alternativa ao financiamento tradicional
A estratégia pode ser uma alternativa mais vantajosa do que o financiamento bancário tradicional. Enquanto um empréstimo bancário pode cobrir apenas uma parte do valor do imóvel, a operação de “Sale & leaseback” permite que a empresa resgate 100% do valor do ativo. Além disso, evita os custos e as complicações associadas à obtenção de crédito bancário.
Exemplos no Brasil
Recentemente, o Grupo Mateus concluiu a venda de cinco imóveis para o fundo TRX Real Estate por R$ 234,7 milhões. O contrato de locação foi firmado por 20 anos. Essa operação permitiu ao grupo liberar capital significativo para reinvestir em suas operações, mantendo a posse funcional dos imóveis através do aluguel.
O GPA, dono da bandeira Pão de Açúcar, também realizou uma operação de “Sale & leaseback” , vendendo 11 lojas por R$ 330 milhões. Os contratos de locação têm prazo inicial de 15 anos, exceto três lojas, que serão locadas por 18 anos. Essa transação faz parte do plano de redução da alavancagem financeira da companhia, contribuindo para a redução da dívida líquida e o reforço da estrutura de capital.
A Hapvida, por sua vez, vendeu dez imóveis para a família controladora por R$ 1,25 bilhão, com um CAP Rate de 8,50% ao ano e um prazo de 20 anos, com opção de renovação por mais 20 anos. A operação ajudou a empresa a melhorar sua liquidez e financiar suas expansões, mantendo o controle operacional dos hospitais.
Outro exemplo significativo foi a venda da sede da Globo em São Paulo para o fundo Vinci Offices por R$ 522 milhões. O contrato de locação foi firmado por 15 anos. Essa operação proporcionou à Globo um influxo de capital significativo, mantendo a operação de sua sede através do contrato de aluguel.
Mais recentemente, a Pernambucanas realizou uma operação de “Sale & leaseback” vendendo 23 lojas para o fundo Patria. Essa transação permitiu à Pernambucanas fortalecer sua posição financeira e continuar expandindo suas operações.
Em resumo, a operação de “Sale & leaseback” é uma ferramenta poderosa para empresas que buscam melhorar sua liquidez sem perder o uso dos seus ativos imobiliários. Essas transações recentes no Brasil mostram como diferentes empresas têm utilizado essa estratégia para liberar capital e reinvestir em seus negócios, mantendo a funcionalidade de seus imóveis através de contratos de aluguel de longo prazo.
